Με μια νέα, αναλυτική εγκύκλιο που εκδόθηκε από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, η κυβέρνηση θέτει από την 1η Οκτωβρίου 2025 σε εφαρμογή ένα αυστηρό πλαίσιο τεχνικών και λειτουργικών προδιαγραφών για όλα τα ακίνητα τύπου Airbnb. Οι νέοι κανόνες, που επιβάλλουν ουσιαστικά προδιαγραφές ξενοδοχειακού τύπου σε χιλιάδες καταλύματα, έρχονται να βάλουν τάξη σε μια αγορά που έχει γιγαντωθεί, δημιουργώντας όμως ταυτόχρονα νέες προκλήσεις για τους ιδιοκτήτες και τεράστιες ευκαιρίες για την αγορά του PropTech.
Η απόφαση αυτή δεν έρχεται εν κενώ. Έρχεται ως απάντηση στην εκρηκτική ανάπτυξη του κλάδου, ο οποίος, σύμφωνα με τα στοιχεία του ΙΝΣΕΤΕ, έφτασε τον Ιούλιο του 2025 σε ιστορικό υψηλό με 246.000 ενεργά καταλύματα σε όλη την Ελλάδα. Η εποχή της απλής καταχώρησης ενός διαμερίσματος σε μια πλατφόρμα τελειώνει, και τη θέση της παίρνει μια εποχή επαγγελματισμού, κανόνων και αυστηρών ελέγχων.
Οι νέες προδιαγραφές: Τι αλλάζει για κάθε ιδιοκτήτη
Η νέα εγκύκλιος θέτει για πρώτη φορά έναν κατάλογο από συγκεκριμένες, υποχρεωτικές προδιαγραφές που πρέπει να πληροί κάθε ακίνητο για να διατηρήσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και να μπορεί να λειτουργεί νόμιμα. Οι κανόνες αφορούν όλους, από ιδιώτες με ένα διαμέρισμα μέχρι εταιρείες διαχείρισης.
1. Βασικές Προδιαγραφές Ακινήτου:
● Κύρια Χρήση: Το ακίνητο πρέπει να έχει χρήση κύριου χώρου, σύμφωνα με τον Οικοδομικό Κανονισμό. Αυτό σημαίνει ότι βοηθητικοί χώροι, όπως αποθήκες ή υπόγεια χωρίς επαρκή φυσικό φωτισμό και αερισμό, δεν θα μπορούν πλέον να ενοικιάζονται.
● Φωτισμός & Αερισμός: Όλα τα δωμάτια πρέπει να διαθέτουν επαρκή φυσικό φωτισμό και αερισμό.
● Κλιματισμός: Η ύπαρξη κλιματισμού (ψύξης-θέρμανσης) καθίσταται υποχρεωτική.
2. Ασφάλεια και Υγιεινή:
● Ασφάλεια Αστικής Ευθύνης: Κάθε κατάλυμα είναι πλέον υποχρεωμένο να διαθέτει ασφάλεια αστικής ευθύνης για την κάλυψη τυχόν ατυχημάτων ή ζημιών κατά τη διαμονή των επισκεπτών.
● Πυρασφάλεια: Η ύπαρξη πυροσβεστήρων, ανιχνευτών καπνού και σημάτων εξόδου κινδύνου είναι υποχρεωτική.
● Ηλεκτρολογική Ασφάλεια: Απαιτείται πιστοποιητικό από αδειούχο ηλεκτρολόγο που να βεβαιώνει την ασφάλεια της εγκατάστασης.
● Υγιεινή: Οι ιδιοκτήτες πρέπει να διαθέτουν πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας, καθώς και πλήρως εξοπλισμένο φαρμακείο πρώτων βοηθειών.
More Read
Οι έλεγχοι και τα πρόστιμα: Πώς θα γίνει η επιβολή
Για να διασφαλιστεί η συμμόρφωση, δημιουργούνται μεικτά κλιμάκια ελέγχου από το Υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ, τα οποία θα διενεργούν σαρωτικούς ελέγχους.
● Διαδικασία Ελέγχου: Οι ιδιοκτήτες θα ειδοποιούνται τουλάχιστον 10 ημέρες νωρίτερα μέσω email για τον επικείμενο έλεγχο και θα είναι υποχρεωμένοι να παρέχουν πλήρη πρόσβαση και να επιδεικνύουν όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά.
● Τσουχτερά Πρόστιμα: Η μη συμμόρφωση επιφέρει αυστηρές κυρώσεις. Η άρνηση ελέγχου ή η διαπίστωση παραβάσεων τιμωρείται με πρόστιμο 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση υποτροπής εντός ενός έτους, το πρόστιμο διπλασιάζεται στα 10.000 ευρώ, ενώ για κάθε επόμενη παράβαση τετραπλασιάζεται στα 20.000 ευρώ.
● Απώλεια ΑΜΑ: Η ΑΑΔΕ θα ενημερώνεται αυτόματα για τις παραβάσεις και θα προχωρά στην αφαίρεση του ΑΜΑ, ειδοποιώντας ταυτόχρονα τις πλατφόρμες (Airbnb, Booking.com κ.λπ.) να κατεβάσουν την αγγελία.
Η ευκαιρία για το PropTech οικοσύστημα
Αυτή η νέα, πολύπλοκη πραγματικότητα δημιουργεί ένα τεράστιο κενό στην αγορά, το οποίο σχεδόν σίγουρα θα το καλύψουν οι PropTech startups και εταιρείες και πλατφόρμες διαχείρισης ακινήτων, όπως η Hosthub αλλά και όπως ο douleutaras για την σύνδεση των ιδιοκτητών με πιστοποιημένους επαγγελματίες (ηλεκτρολόγους, ασφαλιστές, εταιρείες πυρασφάλειας κ.λπ.) για την έκδοση των απαραίτητων εγγράφων.
Ενδεχομένως να υπάρχουν και ευκαιρίες για Startups που αναπτύσσουν έξυπνους αισθητήρες (π.χ. για τον έλεγχο του θορύβου ή του καπνού) θα βρουν πρόσφορο έδαφος, καθώς οι λύσεις τους θα βοηθούν στην απομακρυσμένη παρακολούθηση και συμμόρφωση.
