​Real estate: Οι τιμές-«φωτιά», ο ρόλος των Startups και οι προβλέψεις για το 2023

Της Γιώτας Χαρλαύτη

Το τελευταίο τρίμηνο του 2022 επιβεβαίωσε πως το προηγούμενο έτος ήταν μια χρονιά-σταθμός ως προς τη διακύμανση στις τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων. Μετά από δύο εξαιρετικά δύσκολες περιόδους και συγκεκριμένα ένα πτωτικό 2020 και ένα πολυτάραχο 2021, όταν και παρατηρήθηκαν απότομες ανοδικές τάσεις στις αξίες των ακινήτων, το τελευταίο τρίμηνο του 2022 «έκλεισε» με τις μέσες τιμές πώλησης και ενοικίασης κάθε άλλο παρά να μειώνονται. Αντίθετα, έδειξαν να διατηρούν μια σταθερά αυξητική πορεία σχεδόν σε ολόκληρη την  Ελλάδα, με άνοδο κατά μέσο όρο 8% στις τιμές πώλησης και 5% στις τιμές ενοικίασης, σε σχέση με το τελευταίο τρίμηνο του 2021.

Γιατί, όμως, παρατηρείται αυτό το φαινόμενο στην αγορά του real estate; Οι παράγοντες είναι πολλοί και ποικίλοι. Αρχικά, αυξήθηκε κατά πολύ το κόστος κατασκευής, κυρίως λόγω του πολέμου στην Ουκρανία. Η ανατίμηση των δομικών υλικών καθιστά ακόμα ακριβότερη την ανέγερση οικοδομών, ιδιαίτερα λαμβάνοντας υπόψη πως το κόστος κατασκευής έχει ανεβεί κατά 40%. Επίσης, η υψηλή ζήτηση σε συνάρτηση με τη μικρή διαθεσιμότητα συνέβαλαν στο να είναι εξαιρετικά δύσκολη η απόκτηση ή ενοικίαση κατοικίας. Την εποχή των μνημονίων ο όρος «νεόδμητο» είχε αντικατασταθεί από τον όρο «απάτητο», λόγω της μη ύπαρξης νεόδμητων κατοικιών σχεδόν για μία δεκαετία. Παρά την ανάκαμψη που παρατηρείται σήμερα στον κατασκευαστικό κλάδο, το έλλειμμα στην ελληνική αγορά παραμένει, λόγω αυτής της χαμένης δεκαετίας. 

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις στην οικοδομή άρχισαν να καταγράφουν πτωτική πορεία -ακόμα και κατά 95%- ήδη από το 2007 έως το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93%. Αυτό σημαίνει ότι το 2016, συγκριτικά με το 2007, χτίστηκαν 15 φορές λιγότερες κατοικίες. Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ σοκάρουν, καθώς το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες. 

Ωστόσο, το επενδυτικό ενδιαφέρον για απόκτηση κατοικίας στην Ελλάδα παραμένει αμείωτο, ενώ ήδη μέσα στο 2023 η τάση από τους ξένους επιχειρηματίες για επενδύσεις στην ηλιόλουστη Ελλάδα διαρκώς ενισχύεται. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας, οι εισροές κεφαλαίων από το εξωτερικό με στόχο την απόκτηση ακινήτων αυξήθηκαν σε 1,17 δισ. ευρώ, από 875 εκατ. ευρώ το 2020, αλλά και 1,45 δισ. ευρώ το 2019. Για το τρέχον έτος, εκτιμάται ότι είναι εφικτή η προσέλκυση κεφαλαίων της τάξεως του 1,5 δισ. ευρώ, ιδιαίτερα μετά την ανακοίνωση της αύξησης του ορίου επένδυσης στις 500.000 ευρώ για το πρόγραμμα golden visa. Η «χρυσή» βίζα υπό το νέο καθεστώς με όριο τις 250.000 ευρώ ή τις 500.000 ευρώ θα εξακολουθήσει να αποτελεί ένα πρόσθετο κίνητρο.

Όπως ήταν αναμενόμενο ο τουρισμός δεν θα μπορούσε να αφήσει ανεπηρέαστο το ελληνικό real estate, δεδομένου ότι η Ελλάδα αποτελεί μία από τις πιο ελκυστικές χώρες για επισκέπτες από όλον τον κόσμο, και ιδιαίτερα φέτος που τα στοιχεία από το υπουργείο Τουρισμού είναι κάτι παραπάνω από ευοίωνα και ήδη τα τουριστικά γραφεία του εξωτερικού «πνίγονται» από κρατήσεις για την Ελλάδα. Η ενίσχυση της τουριστικής βιομηχανίας, σε συνδυασμό με τις επενδυτικές ευκαιρίες που εμπεριείχε η εγχώρια κτηματαγορά λόγω της δεκαετούς μνημονιακής λαίλαπας και πτώσης τιμών, αποτέλεσε πόλο έλξης αποδόσεων για τους επενδυτές που στόχευσαν τόσο σε οικιστικά όσο και σε τουριστικά ακίνητα.

Το project «Ελληνικό»

Παρά τη δύσκολη οικονομική και κοινωνική συγκυρία, η οποία μάλιστα έχει επιδεινωθεί μετά την κατάρρευση της Silicon Valley Bank και εν συνεχεία με τη διάσωση της Credit Suisse, η Ελλάδα πρωτοστατεί στις λίστες των ξένων επενδυτών ως κορυφαίος προορισμός για αγορά ακινήτων. Τη δεδομένη στιγμή, φαίνεται ότι προσελκύει επενδυτές του ξενοδοχειακού κλάδου, αλλά και των logistics και των «πράσινων» γραφείων. Ειδικότερα, ο τομέας των logistics καταλαμβάνει σήμερα την πρώτη θέση ως προς το ποσοστό των επενδύσεων, ξεπερνώντας ακόμη και εκείνο της φιλοξενίας. 

Η εγχώρια κτηματαγορά καταγράφει, επιπλέον, έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον ακόμα και για αυτοτελή κτίρια, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας, αλλά κυρίως στα νότια προάστια, κάτι που οφείλεται στο τεράστιο project που ονομάζεται «Ελληνικό» και που έχει μετατραπεί σε πόλο έλξης για επενδυτές από ολόκληρη την υφήλιο. Η μακροπρόθεσμη αυτή επέμβαση, η οποία υπολογίζεται να ολοκληρωθεί έως το 2026, θα σημάνει την αναβίωση του παραλιακού μετώπου της περιοχής του Ελληνικού, μετατρέποντάς το σε κοσμοπολίτικη Ριβιέρα και κατ’ επέκτασιν περιοχή «φιλέτο» για ολόκληρη την Αττική. Συνεπώς, ακόμα και αν κανείς δεν έχει τη δυνατότητα να αποκτήσει ένα από τα υπερπολυτελή διαμερίσματα που κατασκευάζονται, μπορεί να επενδύσει στις γύρω περιοχές, οι οποίες θα αναβαθμιστούν κατά κάποιον τρόπο από την αίγλη της αθηναϊκής Ριβιέρας. 

Καθοριστική είναι, εξάλλου, η δημιουργία του Μητροπολιτικού Πάρκου στο Ελληνικό, η οποία αναμένεται να «εκτοξεύσει» τις τιμές των ακινήτων και σε όμορους δήμους, όπως είναι η Αργυρούπολη. Για παράδειγμα, στο Κάτω Ελληνικό, ένα διαμέρισμα 140 τετραγωνικών μέτρων κοστίζει περίπου 1,2 εκατ. ευρώ, δηλαδή 7.000 ευρώ/τ.μ., τιμή που φαντάζει εξωπραγματική. Ωστόσο, ήδη η ζήτηση -ακόμα και οι προπωλήσεις- για τα πολυτελή διαμερίσματα και τις βίλες είναι έντονη, κάτι που σημαίνει πως οι τιμές αναμένεται να αυξηθούν ακόμη περισσότερο. 

Πέρα, όμως, από το project «Ελληνικό», η πρωτοφανής άνοδος των τιμών των ακινήτων οφείλεται και σε άλλους παράγοντες, όπως οι νεοφυείς επιχειρήσεις και η τεχνολογία που αυτές αξιοποιούν και αναδεικνύουν τις τάσεις της εποχής. Ένα εξίσου σημαντικό χαρακτηριστικό τους είναι οι χρηματοδοτήσεις που εξασφαλίζουν από ξένους επενδυτές. 

Τι θα συμβεί το 2023

Νέες αυξήσεις «φωτιά» αναμένεται να φέρουν τα πάνω-κάτω στις τιμές των ακινήτων το 2023, με αιχμή τα νεόδμητα διαμερίσματα. Αυτή η περαιτέρω άνοδος των τιμών δεν θα οφείλεται στην ζήτηση, αλλά στο κόστος κατασκευής που μετακυλίεται στην τιμή πώλησης.

Την άνοδο των τιμών πριμοδοτεί και η έλλειψη ακινήτων για επενδυτές κατά βάση από το εξωτερικό. Αυτοτελή κτίρια στο κέντρο της Αθήνας και τα νότια προάστια βρίσκονται στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος της εγχώριας κτηματαγοράς, ωστόσο, σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον μοιάζει απίθανο κάποιος ενδιαφερόμενος να πετύχει ένα ακίνητο-«ευκαιρία».

Παράλληλα, σημαντικό ρόλο παίζει και η αστάθεια των στεγαστικών επιτοκίων. Σύμφωνα με τους αναλυτές, το μέσο επιτόκιο θα αγγίξει το 6% τους πρώτους μήνες του 2023, ενώ το κόστος διαβίωσης συνεχώς αυξάνεται, παράλληλα με το κόστος ενέργειας, τις πολιτικές εξελίξεις, το αίσθημα ασφάλειας των εισοδημάτων, καθώς και τη στάση των τραπεζικών ιδρυμάτων στο νέο κύμα «κόκκινων» δανείων που πλήττει την οικονομία. 

Σε σχετική μελέτη της, η ίδια η ΕΚΤ αναφέρει ότι η αύξηση των επιτοκίων κατά 1%, επιφέρει πτώση των τιμών των ακινήτων κατά 9% σε διάστημα δύο ετών και μείωση των επενδύσεων στην κτηματαγορά κατά 15%. Ακόμα κι αν θεωρηθεί ότι στην Ελλάδα η επίδραση αυτή θα είναι ηπιότερη, λόγω του μεγάλου όγκου μετρητών/ίδιων κεφαλαίων, με τα οποία γίνονται οι αγοραπωλησίες ακινήτων, αναμφίβολα η εξέλιξη αυτή θα έχει ως αποτέλεσμα επιβράδυνση των συναλλαγών, που με τη σειρά της θα «φρενάρει» και το ράλι των τιμών των κατοικιών.

Ένας ακόμη καθοριστικός παράγοντας διαμόρφωσης της εικόνας στην κτηματαγορά αποτελούν και οι πλειστηριασμοί. Ο ρυθμός και το είδος των ακινήτων που θα βγουν σε πλειστηριασμό, αλλά και το ποιοι θα είναι οι αγοραστές τους, θα επηρεάσουν σημαντικά την εικόνα του real estate τη φετινή χρονιά. Ως γνωστόν, μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους είναι για 40.000.

Όσο οι ζητούμενες τιμές πώλησης παλαιότερων ακινήτων θα κινούνται σε λογικά πλαίσια για την εποχή, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα παραμένει αμείωτο. Σε περιοχές του κέντρου της Αθήνας, αλλά και όμορες αυτού, οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών τείνουν πολλές φορές να «εκτοπίσουν» το επενδυτικό ενδιαφέρον σε νέες αναδυόμενες συνοικίες του ευρύτερου κέντρου.

Όσον αφορά τα νεόδμητα ακίνητα, οι τιμές θα καταγράψουν αυξητικές τάσεις και το 2023. Ο ρυθμός και το ύψος των αυξήσεων δεν θα καθοριστούν τόσο από τη ζήτηση, αλλά από τις τιμές πώλησης των οικοπέδων, το ύψος του ποσοστού αντιπαροχής, καθώς και από το κόστος της κατασκευής, που τα τελευταία χρόνια έχει ανέλθει κατά 25%-35%.

Οι Startups που οδηγούν το real estate στον ψηφιακό μετασχηματισμό

Δίχως αμφιβολία, οι νεοφυείς επιχειρήσεις, οι οποίες έχουν στην πλειονότητά τους ιδρυθεί από νέους ανθρώπους που κατέχουν την τεχνογνωσία και εδρεύουν τόσο στην Ελλάδα όσο και στο εξωτερικό, έχουν αλλάξει ριζικά το τοπίο στην αγορά ακινήτων. Ο λόγος για τις Spitogatos, Blueground και  Prosperty, οι οποίες εξελίσσονται ταχύτατα σε παγκόσμιο επίπεδο και κοστολογούνται σε πολλά εκατομμύρια δολάρια. Οι εν λόγω εταιρείες κατατάσσονται σε έναν ευρύτερο κλάδο, ο οποίος ονομάζεται  proptech -όρος που προκύπτει από τη σύμπτυξη των λέξεων property και technology- και μόνο το α΄ εξάμηνο του 2022 «σήκωσε» χρηματοδότηση ύψους 13,1 δισ. δολαρίων. 

Άρρηκτα συνδεδεμένος με τον όρο αυτό, είναι ο ιδρυθείς το 2006 Spitogatos, που αποτελεί σήμερα τη Νο 1 ιστοσελίδα αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα, με περισσότερες από 400.000 ενεργές αγγελίες ακινήτων προς πώληση και ενοικίαση, διαθέσιμες σε εκατομμύρια χρήστες που αναζητούν σπίτι. Πρόκειται για την πρώτη Startup στον τομέα της τεχνολογίας που έχει καταφέρει να αντλήσει κεφάλαια από θεσμικό επενδυτή -εν προκειμένω την Oxygen Capital-, ενώ το 2014 εξαγοράστηκε από τη Real Web S.A., στην ιδιοκτησία της οποίας ανήκει, μεταξύ άλλων, η ναυαρχίδα των ιταλικών ιστοσελίδων αγγελιών ακινήτων, Immobiliare.it.

Η διαρκώς αναπτυσσόμενη Blueground

Δυναμικά στο παιχνίδι έχει μπει και η Blueground, η οποία οσονούπω θα αποτελεί τον επόμενο ελληνικό «μονόκερο». Η εν λόγω Startup ιδρύθηκε το 2013 και έκτοτε έχει αντλήσει συνολικά κεφάλαια ύψους 258 εκατ. ευρώ. Σήμερα αποτιμάται σε περίπου 750 εκατ. δολάρια. Ιδρύθηκε από τον Αλέξανδρο Χατζηελευθερίου και, έχοντας ως αντικείμενο τη διαχείριση και ενοικίαση επιπλωμένων διαμερισμάτων, εισάγει, ουσιαστικά,  τους ανθρώπους σε έναν νομαδικό τρόπο ζωής. Το 2022 ήταν μια εξαιρετικά κερδοφόρα χρονιά για τη Blueground, καθώς πέτυχε ρεκόρ 33.500 διαμονών επισκεπτών και 93% πληρότητα σε παγκόσμια κλίμακα, κάτι που μεταφράζεται σε 2,8 εκατομμύρια διανυκτερεύσεις σε μονάδες της Blueground καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους. Διαθέτει παρουσία σε 26 πόλεις της Ευρώπης, όπως επίσης και σε ΗΠΑ, Μ. Ανατολή και Ασία, ενώ μέχρι το 2025 στοχεύει να επεκταθεί σε ακόμη 50 πόλεις, διαθέτοντας ένα χαρτοφυλάκιο με 30.000 διαμερίσματα.

Με πυξίδα την τεχνολογία και την τεχνογνωσία, οι ταλαντούχοι μηχανικοί της Blueground, εκμεταλλευόμενοι τη μεγάλη εμπειρία τους, στρέφουν ολοένα και περισσότερο την προσοχή τους στη βελτίωση της εμπειρίας των επισκεπτών. Εκτός από τον εξορθολογισμό του συστήματος πληρωμών και την ενεργοποίηση των αυτο-επεκτάσεων, η Blueground εισάγει μία σειρά από λειτουργίες για τη βελτίωση της διαδικτυακής προβολής των διαμερισμάτων που παρέχει. 

Οι επισκέπτες της μπορούν πλέον να παρακολουθήσουν βίντεο μετακόμισης ή/και τρισδιάστατες εικόνες των διαμερισμάτων της Blueground, αποκτώντας έτσι τη δυνατότητα να φανταστούν τη διαμονή τους στις πιο μακρινές πόλεις του κόσμου. Τα έμπειρα στελέχη της εταιρείας έχουν επίσης βελτιώσει τους χάρτες σε  μεμονωμένες σελίδες ακινήτων, ώστε να καθίσταται εύκολη η αναζήτηση ανά διεύθυνση και η προβολή κοντινών παροχών, όπως καταστήματα, εστιατόρια, καφετέριες, παντοπωλεία και άλλα. Το τμήμα τεχνολογίας της Blueground έχει επίσης εργαστεί σκληρά για να διασφαλίσει ότι το ιδιόκτητο σύστημα διαχείρισης εσόδων της ενσωματώνει χιλιάδες εισροές δεδομένων, έτσι ώστε να είναι σε θέση να ανταποκρίνεται πιο γρήγορα σε πολλούς παράγοντες που επηρεάζουν τα ενοίκια σε κάθε μία από τις αγορές όπου δραστηριοποιείται. Τέλος, στη Blueground έχουν αυτοματοποιήσει πολλές από τις διαδικασίες back-end, όπως εγγραφές κτιρίων και επιθεωρήσεις εξόδου, για εξοικονόμηση χρόνου και πόρων.

Πρόσφατα, η Blueground επένδυσε στην Tabas, επίσης proptech Startup, που γνωρίζει ραγδαία ανάπτυξη στην αγορά της Λατινικής Αμερικής και συγκεκριμένα στη Βραζιλία, διαθέτοντας 1.000 διαμερίσματα στο Ρίο ντε Τζανέιρο, το Σάο Πάολο και τη Μπραζίλια στο χαρτοφυλάκιο της Blueground. 

Prosperty: O No 1 ψηφιακός μεσίτης

Παρά το… νεαρό της ηλικίας της (γεννηθείσα το 2020), η ιδρυθείσα από τους Αντώνη Μαρκόπουλο, Νίκο Πατσιόγιαννη και Αντώνη Δεσποτάκη Prosperty, γρήγορα εξελίχθηκε στη μεγαλύτερη τεχνολογική πλατφόρμα real estate στη νοτιοανατολική Ευρώπη. Στην επιτυχία αυτή καθοριστικό ρόλο έπαιξε η μέγιστη αξιοποίηση της τεχνολογίας και τα έμπειρα στελέχη της εταιρείας που εξυπηρετούν άψογα τους b2b και τους b2c πελάτες. Ουσιαστικά, πρόκειται για μια πλατφόρμα που λειτουργεί ως «ψηφιακός μεσίτης», στην οποία έγινε πολύ γρήγορα αντιληπτό ότι τα τεχνολογικά εργαλεία που κατασκευάζει μπορούν να πουληθούν ως τεχνολογία σε μεγάλους παίκτες της αγοράς, δηλαδή μεγάλα επενδυτικά σχήματα ή και τοπικές τράπεζες που έχουν στο χαρτοφυλάκιό τους μεγάλο όγκο ακινήτων. Η εν λόγω τεχνολογία καλύπτει ουσιαστικά όλο το φάσμα του ακινήτου, δηλαδή την ωρίμανσή του, τους νομικούς ελέγχους, το facility management, το product management και, εντέλει, την εμπορική αξιοποίηση όλων των ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι πέρα από την εμπορική αξιοποίηση του ακινήτου, η Prosperty έχει να κάνει και με τη διαχείριση ενός ευρύτερου δικτύου μεσιτών, καθώς τα μεγάλα επενδυτικά σχήματα και οι τράπεζες, όταν θα φτάσουν στο σημείο να θέλουν να πουλήσουν τα ακίνητά τους, θα πρέπει να εμπιστευτούν έμπειρους πωλητές.

Συνεπώς, η τεχνολογία που αξιοποιεί η Prosperty καλύπτει ουσιαστικά όλον αυτόν τον κύκλο των διαδικασιών. Από την αρχή, δηλαδή την εκτίμηση του ακινήτου, πρακτικά δεδομένα, τη διαδικασία των νομικών και τεχνικών ελέγχων, ως το τέλος, από το να βγουν τα ακίνητα έξω στο ευρύ καταναλωτικό κοινό και να γίνει διαχείριση των χιλιάδων εκδηλώσεων ενδιαφέροντος, τις κατευθύνσεις που θα συζητήσουν σε ένα ευρύ δίκτυο από μεσίτες, το οποίο θα μπορεί πλέον να παρακολουθεί ο μεγάλος θεσμικός παίκτης της αγοράς, μέχρι την πώληση. Αυτό συνιστά μία παγκόσμια πρωτοπορία, η οποία αντανακλάται στα εξαιρετικά αποτελέσματα που επιδεικνύει στο τέλος κάθε έτους η πρωτοποριακή Startup.

Τι συμβαίνει με τα γραφεία;

Όσον αφορά την επαγγελματική στέγη, η ζήτηση για γραφεία στην Ευρώπη γνώρισε σημαντική ανάκαμψη το 2022, δηλαδή σχεδόν αμέσως μετά την πανδημία, βοηθώντας έτσι τον κλάδο να διεκδικήσει υψηλότερα ενοίκια και αντισταθμίζοντας εν μέρει τη διόρθωση των τιμών από τα ολοένα και αυξανόμενα επιτόκια.

Σύμφωνα με νεότερα στοιχεία, το 2022 μισθώθηκαν συνολικά 12,6 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα χώρων γραφείων στη Γηραιά Ήπειρο, καταγράφοντας «άλμα» 15% σε σχέση με το 2021, οπότε και επικρατούσε το μοντέλο της τηλεργασίας ή της υβριδικής εργασίας. Επιπλέον, οι μεγάλες εταιρείες επιδιώκουν πιο αυστηρούς στόχους για το κλίμα, τάση που οδήγησε στην αύξηση της ζήτησης για χώρους «πράσινων» γραφείων. Ωστόσο, η προσφορά στον τομέα αυτό είναι περιορισμένη, καθώς ο πληθωρισμός και το υψηλό κόστος δανεισμού αποθαρρύνουν ορισμένους επενδυτές.

Το άρθρο δημοσιεύθηκε στο STARTUPPER MAG #36